-공동체 활동을 위한 제도적·물리적 기반 부족
-공동주택, 지역사회 커뮤니티 활성화의 시발점
-마을만들기 조례 제정 추진 입주민 참여 확대

공동주택 입주민 갈등과 분쟁이 증가하면서 공동주택관리에서 커뮤니티 활성화의 중요성이 증가하고 있다. 2010년 정부는 <주택법>을 개정해 공동주택관리에 대한 공적 관리를 크게 강화했지만, 공동체 활성화 등 생활관리에 대해서는 아직까지 관심이 부족한 편이다. 앞으로 입주민 간의 갈등을 해소하고 공동주택의 커뮤니티 활성화를 위해서는 입주민 간의 교류 확대 및 관계 형성이 필수적이다.

Ⅰ. 공동주택 단지의 관리현황

층간 생활소음, 애완동물 사육 등 공동주택단지 내에서 입주민 간 갈등과 분쟁은 입주민 간의 관계형성을 통해 자체적으로 해결하기가 거의 불가능한 실정이다.
2005년~2009년 동안 입주민 간의 법적 분쟁은 581% 증가했다. 소송은 158건에서 966건으로 511%, 가처분신청은 24건에서 273건으로 1,038% 증가했다.
2009년 말 현재 서울시의 25개 자치구 가운데 22개 자치구에서 ‘공동주택관리 분쟁조정위원회’를 설치·운영 중에 있다. 그러나 대부분의 자치구가 사적 영역이라는 이유로 2008년~2009년 동안 분쟁조정위원회는 단 3회만 개최됐다.
폐쇄적인 입주자대표회의의 운영관리로 소수인 대표회의 구성원이 관리비와 잡수입을 관리·사용하고 있어 전횡과 전용이 발생하기 쉬우며, 입주민들의 공동주택에 대한 무관심으로 인해 동별 대표자들의 도덕성과 전문성이 부족할 경우 입찰과정에서 횡령, 결탁 등의 비리가 발생하고 있다. 또 입주자대표회의의 회의에 일반 입주민의 참석을 차단하는 경우가 대부분이고 참석하더라도 발언권을 제한하는 등 실질적인 참여가 이뤄지지 못하고 있는 실정이며, 입주민에게 고지하는 관리에 관한 정보도 불충분하다.
<주택법>에 입주자대표회의와 관리주체의 역할이 구분돼 규정돼 있음에도 불구하고, 입주자대표회의가 인사·노무·사무·회계 등의 운영관리를 직접 관리했으며, 관리사무소가 입주자대표회의에 종속됨에 따라 전문성과 신뢰도가 저하되어 관리서비스 질에 대한 입주민의 불만이 증가하고 있다.
또 입주민 중에 1/3 가량이 세입자가구임에도 불구하고 동별 대표자 피선거권이 없는 등 공동주택관리에서 배제되고, 세입자의 의사결정과정 참여는 과도하게 제한받고 있다.
주민공동시설은 대부분 300세대 이상의 대규모 단지에만 설치하게 돼 있지만, 서울시의 공동주택단지 가운데 65%(거주가구 중 20%)가 300세대 미만의 소규모 단지여서 주민공동시설이 거의 없는 실정이다.
대규모 단지의 경우에도 입주민 간의 교류·회의·교육 등의 활동을 할 수 있는 공간이 절대적으로 부족하며, 1980년~1990년대에 건설된 공동주택 단지는 대부분 주민공동시설, 도서관 등의 시설이 부재하다.
많은 공동주택단지에서 시행하고 있는 공동체 프로그램은 취미강좌와 체육활동 등을 제외하면 일회성·행사성 프로그램인 경우가 대부분이며, 특히 부녀회·동호회 등 자생조직의 프로그램은 회원 위주로 활동하는 경향이 있다.
또 입주민을 위한 다양한 프로그램을 실시한 공동주택 단지에서도 프로그램을 지속하고 있는 경우는 10% 정도였다. 입주자대표회의의 구성원 변화로 이전에 시행한 공동체 프로그램을 중단·폐지한 경우가 상당수였으며, 대부분 관리비의 절감, 참여하지 않는 입주민과의 형평성 등을 이유로 공동체 프로그램을 중단·폐지했다.

Ⅱ. 커뮤니티 활성화를 위한 정책방향

커뮤니티 활성화를 위해서는 공동주택관리의 관련된 주체들 간의 관심과 신뢰의 제고가 필요하다. 그리고 입주민의 관리참여와 주민조직의 공동체활동뿐만 아니라, 공공지원 및 제도개선 등이 필수적이며, 나아가 공공의 재정적 지원 하에 제공되는 주민공동시설 및 공동체 프로그램을 지역주민 및 지역사회와 공유할 필요가 있다.
주요 추진전략에는 △관리참여를 통한 관리서비스의 질 제고 △커뮤니티 활성화를 위한 공공의 지원체계 구축 △공동주택 생활관리에 관한 제도 정비 등이 있다.
‘관리참여를 통한 관리서비스의 질 제고’를 위해서는 주요 사안의 결정에 주민참여를 유도하는 방향으로 서울시의 <공동주택관리규약 준칙>을 개정하고, 관리규약 준칙에 ‘동별 대표자의 윤리강령’을 포함시켜 동별 대표자에 대한 주민소환이 가능토록 규정한다.
또 단지의 물리적인 수준보다는 운영관리의 투명성, 유지관리의 효율성, 공동체 활성화 등 관리의 질적인 면에 초점을 맞춘 공동주택 우수관리단지를 평가·선정한다.
‘커뮤니티 활성화를 위한 공공의 지원체계 구축’을 위해서는 주민공동시설의 증·개축과 주민공동공간의 확보가 용이하도록 행정절차를 간소화하고, 잡수입의 일부를 커뮤니티 활성화에 사용하도록 유도한다. 또 입주자대표회의의 비전문성을 개선하고, 커뮤니티 프로그램 운영의 전문성과 효율성을 높이기 위해 공동체활동 전문가인 ‘커뮤니티매니저(가칭)’ 제도를 도입한다. 이와 함께 입주자대표회의에 단지 내의 분쟁조정기능 부여, 민간단체와 연계해 입주자대표회의의 분쟁조정 지원, 자치구의 공동주택관리 분쟁조정위원회 활성화 등 분쟁해결을 위한 다양한 조정관리체계를 구축한다.
‘공동주택 생활관리에 관한 제도 정비’를 위해서는 세입자의 관리참여를 보장하기 위해 동별 대표자 피선거권 부여하고, 입주민의 관리참여와 커뮤니티 활성화를 강화하기 위해 국토해양부와 행정안전부가 공동으로 ‘공동주택 생활관리에 관한 법률(가칭)’을 입법화한다.

■ 입주민 관리참여 및 공동체 활동 현황

단지 환경개선·봉사활동 등 선호
커뮤니티 활성화 관리비서 충당

공동주택 입주민의 62%가 입주자대표회의와 자생조직 등 주민조직에 참여한 경험이 없는 실정이다. 세입자의 경우 참여경험이 있는 가구는 17%로 매우 저조 했으며, 입주민의 2/3 정도가 동별 대표자 선출(후보·투표)에도 거의 참여하지 않는 상황이다. 공동주택 공동체활동 및 프로그램에 참여한 경험은 소유자 23~24%, 세입자 5~9%에 불과했다.
소유자의 58%, 세입자의 68%가 세입자에게 동별 대표자 입후보자격을 부여해야 한다는 의견에 동의했다. 또 세입자의 의견을 대변할 수 있는 공식적인 통로가 필요하다는 의견은 83%를 차지했다.
공동체활동 및 공동체 프로그램에 참여한 입주민 가운데 67~77%가 입주민 간의 교류 효과에 긍정적으로 생각하고 있었다.
커뮤니티 활성화방안으로 관리참여 및 공동체 프로그램 개발·운영(26%), 주민공동시설 확보(24%) 등을 기대하고 있으며, 단지의 환경개선활동(26%), 건강 및 체육활동(16%), 문화·교양·취미 프로그램(15%), 소외계층을 위한 봉사활동(10%) 등을 가장 많이 희망하는 것으로 나타났다.
공동체 프로그램 개발·운영 및 주민공동시설 확보를 위한 재원으로 잡수입 활용(38%), 수혜자 부담(28%), 지방정부 보조·지원(23%) 등을 지적했다. 또 입주민의 절반 정도가 관리비로 통합·관리되는 잡수입을 커뮤니티 활성화에 사용하기를 희망했다. 잡수입의 바람직한 용도는 단지의 시설관리(30%), 주민공동시설 설치 및 운영(28%), 입주민 관리참여·공동체 프로그램 개발 및 운영(17%) 등의 순이다.
입주민들은 유지관리 위주의 공동주택관리보다는 생활관리 및 커뮤니티 활성화 중심의 공동주택관리를 더 많이 요구했으며, 커뮤니티 활성화와 자치역량 강화를 위한 마을만들기 조례의 제정·시행에 입주민의 72%가 찬성했다.
또 지방정부가 재정지원을 할 경우 입주민의 53~68%가 주민공동시설과 공동체 프로그램을 지역주민과 함께 이용하는 데 찬성했으며, 재정지원은 단지의 환경개선운동(24%), 주민공동시설 확보 및 설치(23%), 관리참여 및 공동체 프로그램 등에 주로 희망했다.

-박은철 서울시정개발연구원 부연구위원-