서울시 공공임대 유형별 지역 분포
노후 공공임대주택 2021년 7만8천호로 증가
장기공공임대주택 입주자 삶의질 향상 지원법
기존 단지 여유부지 효율적 활용, 추가 공급
중장기 리모델링 계획으로 체계적 사업 추진
Ⅰ. 공공임대주택의 노후화
[시정일보]서울시의 공공임대주택은 대부분 영구적인 임대를 목적으로 공급하고 있다.
1989년부터 1995년까지는 주로 기초생활수급자와 차상위계층을 대상으로 하는 공공임대Ⅰ형(전체 공공임대주택의 38% 차지)이 공급됐다.
청약저축가입자와 4분위 이하 소득자 대상의 공공임대Ⅱ형은 전체 8만7000세대로 90년 이후 지속적으로 공급됐으며, 공공임대Ⅱ형의 57.5%는 재개발임대다.
공공임대Ⅰ형은 강서구 30.3%(7907세대), 노원구 24.2%(6304세대)로 2개구에 54.5%로 편중돼 있다. 또 공공임대Ⅱ형은 노원구 11%(9129세대), 양천구 10%(8137세대)로 과거 택지개발사업이 진행된 지역에 집중됐다.
공공임대Ⅰ형은 수급권자, 수급권탈락자, 장애인 등의 저소득층이 84%인 반면, 공공임대Ⅱ형은 청약저축자가 86%로 입주자 구성이 매우 상이했다.
공공임대Ⅰ형의 경우, 20년 이상 노후주택이 현재 29.1%(7594세대)에서 2016년 85.1%(2만2200세대)로 증가, 리모델링 또는 재건축 대상이 급증할 것으로 전망된다.
공공임대Ⅱ형의 경우, 20년 이상 노후주택은 현재 4.9%(4003세대)에서 2016년 19.2%(1만6070세대)로 증가하고 2021년 66.4%, 2026년에는 78.1%로 급증할 것으로 예상된다.
지난 2008년부터 실시된 ‘공공주택 업그레이드’ 사업에 총사업비 2000억원을 투입해 벽지·장판교체, 어린이놀이터 개선 등 사업을 추진하고 있으나, 장기적인 추진계획이 부재돼 있다.
또 2009년부터 총예산 101억원으로 ‘무장애 리모델링’ 사업을 실시해 영구임대 17개 단지의 1층, 총 1556호 대상 중 771호가 완료됐으나, 주거 면적 축소 등 일부 부작용도 나타나고 있다.
민간주택 대상의 리모델링은 사업성 등의 이유로 활성화되고 있지 않으나, 공공임대주택의 경우에는 2010년 <장기공공임대주택 입주자 삶의 질 향상 지원법> 제정으로 주거환경 및 시설개선의 가능성이 증가하고 용적률 확대를 통한 추가적인 공급 역시 중요한 유인요소로 인식되고 있다.
따라서 향후 체계적인 사업추진을 위한 중장기적인 리모델링 계획 수립이 필요하다.
Ⅱ. 공공임대주택 리모델링 전략
노후 공공임대주택의 리모델링은 주민의 요구와 특성에 맞는 거주환경을 확보하고, 새로운 디자인으로 지역사회와 건강하게 융합할 수 있는 주거지를 목표로 추진되어야 한다. 특히 공공임대주택의 추가 공급과, 주민에게 필요한 복지시설 추가를 위해서는 여유부지의 활용, 시설복합화 등 적극적인 단지 재설계가 필요하다.
향후 노후 공공임대주택의 리모델링 추진을 위한 주요전략은 △공급이 부족한 공공임대주택의 추가 공급 △시설복합화 및 용도변경을 통한 고효율화 △이미지를 통한 지역과의 융합 △체계적인 사업 추진과 중장기계획 수립 등이다. 전략별 세부내용은 다음과 같다.
<공급이 부족한 공공임대주택의 추가 공급> 민간 공동주택에 비해 개발밀도에 여유가 있는 공공임대주택 단지를 선정하여 새로운 임대주택을 추가한다. 1979세대 규모의 한 임대주택단지 시뮬레이션 결과 300여 세대, 15% 정도를 추가로 확보할 수 있는 것으로 나타났다.
추가된 주택은 거주자 맞춤형 주거로 공급한다. 가구 구성에 따라 면적 조정이 필요한 가구는 추가동에 적합한 주거를 공급하고, 기존 주호는 해당 주거기준에 적합한 세대에 공급한다. 노인·장애가구는 편의성을 위해 무장애 계획을 적용하고 저층에 배치한다.
<시설복합화 및 용도변경을 통한 고효율화> 단지의 기존시설을 보다 효율적으로 이용하여 필요시설을 확보한다. 여기에는 기존시설을 증축·복합화해 저층부는 기존시설로 이용하고, 추가공간은 주택이나 부족한 시설로 이용하는 방안이 있다. 또, 기존 상가시설의 3층 이상 저이용층을 소형저렴주택 등 주거용도로 전환하는 방안도 가능하다. 
<중장기 리모델링 계획 수립을 통한 체계적인 사업 추진> 향후 노후 공공임대주택 리모델링 추진을 위해서는 중장기 계획이 우선 마련되어야 한다.
지속적인 유지관리를 위해서는 10년 단위의 정밀진단을 통해 수선, 리모델링, 재건축 여부를 결정하는 종합정밀진단제도를 마련, 공공임대주택의 장수명화를 모색하고, 리모델링 계획요소의 우선순위를 설정하며 이에 따른 사업시기, 사업물량, 소요예산 등을 포함하는 중장기 기본계획을 수립해 체계적으로 관리한다.
개별단지 차원에서는 정주안정성 확보를 위한 순환식 사업을 추진한다. 추가동에 기존 주민을 이주한 후, 기존 주거동을 리모델링하고, 리모델링이 완료된 주거동에 타 주거동 주민 이주 후 리모델링하는 순환식 리모델링을 추진한다. 또 사업 완료 후, 주호에 적합하도록 단지 전체 세대를 재배치한다.
마지막으로, 공공임대주택의 리모델링·재건축을 위한 사업비와 유지관리 재원 확보를 위해 ‘공공임대주택 기금 마련’이 필요하다. 이를 위해 기존 단지별 공동주택 수선충당금을 활용하여 기금으로 조성하는 방안을 고려할 수 있다. 또, 공공임대주택의 추가공급이 한계상황이므로 활용처를 잃은 기존의 국민주택기금이나 정부, 지차체의 임대주택 공급을 위한 지원금을, 추가공급이 가능한 리모델링에 활용할 수 있는 방안도 적극 검토될 필요가 있다.
-이성창 서울시정개발연구원 연구위원, 박현찬 서울시정개발연구원 연구위원-
공공임대주택 리모델링 필요성
가구원 규모와 세대평형의 불일치
노후한 주거성능, 획일적인 주민시설
서울시 공공임대 유형별 지역 분포
거주가구 중 1인 거주가구는 주거면적 과다소비인 반면, 4인 이상 가구는 최저주거기준에 미달하는 주호에 거주하는 상반된 현상도 나타났다.
고령 및 장애인구 비율은 각각 50.3%, 18.3%로 높으나, 무장애시설 등의 계획적 배려가 미흡했다.
2005년에 조사된 영구임대에서 주거개선이 필요한 사항으로는 주호면적의 절대적 부족, 설비의 노후 등과 같은 주거공간의 성능 저하가 가장 많은 부분을 차지한 반면, 주거면적 부족은 25.5%, 방음은 19.4%, 난방시설 또는 단열은 10.7%를 차지했다.
또 차량 및 자전거 증가로 주차공간, 자전거 보관소 등 주민 편의시설이 부족했고, ‘주택건설기준 등에 관한 규정’에 의해 방과후 교실, 노인정, 어린이집 등과 같은 주민생활시설은 단지마다 설치돼 자활 및 주민교류시설(직업자활시설, 평생학습실, 결혼이민자지원시설, 사랑방 등)이 있는 단지는 소수에 불과했다.
공공임대주택은 기초생활수급자 등 저소득층 위주의 주민구성으로 주변지역과의 물리적 단절과 심리적 소외가 발생했다. 영구임대 주민의 49%가 무직이고 수급자가 51%를 차지, 경제활동 비율이 매우 낮았다.
또 사회적 편견뿐 아니라, 단지 간의 경계로 인한 물리적 단절이 발생했다. 또 편복도형의 획일화된 설계 및 마감재 등 디자인의 질이 높지 않아 주변과 확연히 구분됐으며, 임대주택 특성상 저렴한 관리로 인해 유지보수 관리도 미흡했다.
