지역특성 무시한 일률적 부동산대책 한계
지역특성 무시한 일률적 부동산대책 한계
  • 정응호
  • 승인 2021.03.04 09:00
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수도권-지방, 서울-경기, 강남-강북 ‘다른 접근법’ 필요
영동대로 전경.
영동대로 전경.

 

[시정일보 정응호 기자] 강남에서 빠질 수 없는 화두가 바로 ‘집값’과 ‘재건축’이다. 강남의 집값, 재건축은 정부의 부동산정책과 직결돼 있다 보니 국토교통부와 서울시에서 제한되는 사항이 많아 은마, 압구정 등 주민들이 오랫동안 준비해 온 재건축이 계속 늦어지고 있는 상황이다. 노후화된 아파트에 사는 주민들에게는 안전하고 쾌적한 주거환경이 하루빨리 필요하다.

‘2.4 부동산 대책’ 핵심은 공공 주도의 주택 물량 공급을 통해 날뛰는 집값을 잡겠다는 것인데, 강남의 재건축 조합원들의 동의를 얻긴 쉽지 않을 것으로 보인다.

국토부는 토지주에게 도시·건축규제 대폭 완화, 재건축 2년 의무거주 면제, 재건축 초과이익 부담금 미부과, 현물납입 시 양도세 비과세 같은 다양한 혜택을 주겠다고 한다. 조합원 입장에서는 민간개발업체와 비교했을 때 추가 수익이 보장되는지, 사업성이 충분한지를 따져봐야 하므로 공공재건축 참여는 쉽지 않을 것으로 예상된다. 또 참여한다고 해도 5~6년이라는 시간이 걸리는 사업이기 때문에 당장 효과가 나타나는 대책도 아니라는 게 주민들의 평가다.

정부의 부동산정책은 전국을 하나로 놓고 보는 획일적인 접근보다 지역별로 차별화된 접근이 필요하다. 앞으로 현대차 GBC 건립, 영동대로 복합개발, 구룡마을 도시개발, 수서역세권 개발 등 대규모 사업이 추진되면 강남에 대한 집중도는 점차 높아질 것이다. 인구나 물동량이 증가해 주택 수요도 늘어날 것이다. 시장 기능에 따른 부동산 가치 상승을 인위적으로 안정화하는 것은 한계가 있다.

강남의 재건축으로 특정한 개인이 과도한 이익을 얻는다면 이익의 상당 부분을 사회에 환원토록 세금 등을 부과하면 된다. 수도권과 지방, 서울과 경기, 강남과 강북은 다르게 접근해야 도시 경쟁력을 높일 수 있다. 서울의 도시 경쟁력을 높이기 위해서라도 강남에 집중된 규제를 하루빨리 풀어줘야 한다. 대표적인 규제가 바로 ‘35층 룰’이며 이것은 ‘2030서울도시기본계획’에 따라 상업지역이 아닌 주거지역 내 아파트 등의 최대 높이를 일률적으로 35층으로 제한한 것이다. 이 규제가 풀려야 노후 재건축 추진 단지들의 사업성이 올라가 공급이 늘어나고, 서울의 스카이라인도 재정비할 수 있다.

강남구는 아울러 강남지역 신규 주택 공급을 활성화하기 위해 제1종전용주거지역으로 묶여있는 역삼동 국기원 인근 등 부지 4곳의 용도지역 상향을 최근 국토교통부에 요청했다. 전용주거지역은 일반주거지역에 비해 용적률과 건폐율 규제가 까다로워 개발이 제대로 이뤄지지 못한다고 봤기 때문이다.

강남은 다른 자치구와 형평성을 맞추고 집값을 낮추기 위해 하향 평준화해야 할 도시가 아니라 뉴욕의 맨해튼, 상하이의 푸둥 등 국제도시와 경쟁할 수 있도록 해야 한다는 것이다.



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